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中国城镇化新增需求庞大众房企偏爱一二线城市万芳

发布时间:2020-02-14 11:53:02 阅读: 来源:压缩机厂家

中国城镇化新增需求庞大 众房企偏爱一二线城市,

这一次,开发商没有一窝蜂奔向中小城镇。多数开发商2013年的发展战略是,深耕现有区域,谨慎进入新城市。龙湖集团董事会主席吴亚军在接受本报记者采访时称, 龙湖地产会跟随城市化战略和人口集聚方向、产业集聚的方向以及宜居的方向去布局。我们相信城市化也是顺着人流在走。 她使用的字眼是城市化,而非城镇化。龙湖管理层透露,龙湖地产下一步的发展战略仍旧是深耕一二线城市。

北京大学国家发展研究院院长周其仁提醒说,城镇化过程在历史上是遵循市场价格规律的自发行为,中国未来城镇化不能全部依赖政府,更要防止运动式的城镇化。

20亿平方米的新增购房需求

城镇化到底是陷阱还是馅饼?

根据预测,未来城镇化可为房地产市场带来巨大的存量和增量需求。

以上海为例。过去10年上海房地产市场几乎是单边向上,但根据CRIC调研数据,截至2011年底,约有60%的上海常住居民还住在1990年代以前的老公房里,他们无疑有着强烈的改善型需求。

未来10年,一二线城市将陆续进入以改善型需求主导的阶段,而三四线城市则进入首套房集中释放的阶段。

增量需求更为庞大。以城市化率每年推进1个百分点计算,每年新增1400万城市人口,此即是稳定的新增购房需求。CRIC分别测算了在城镇化高、中、低的三种增长速度下所带来的新增购房需求总量,取其平均值,未来10年新增购房需求约为20亿平方米。

但高策地产服务机构董事长、总裁陶红兵认为, 城市化仍然大有可为,但开发商别到小城镇做大投资,会死无葬身之地的。未来20年大中城市还是主战场。

同策咨询研究中心总监张宏伟担忧的是,缺乏产业与配套的 被城镇化 ,势必助推一些三四线城市的楼市面临崩盘的风险。很多中小城市,以产业新城为名,行房地产开发之实,这样的 被城镇化 导致市场供应无法顺利去化,卖出去的房子也由于配套不全等原因,无人居住,成为 空城 。

周其仁指出,中国城镇化存在一系列不平衡,包括劳动流动与相应经济权利发育不匹配;城镇基础设施与公共服务不足;行政主导的城镇化,容易形成 造城运动 ,导致资源浪费、效率低下;管理高密度社会经济的经验不足,缺乏合适的观念、专业知识与人才等问题。

鄂尔多斯就是周其仁口中的典型案例。2012年,本报记者在鄂尔多斯调查发现,正是政府盲目的造城运动,最终造成了鄂尔多斯市场严重的供过于求,再加上高利贷资本的助推,最终使得鄂尔多斯楼市泡沫破裂而一蹶不振。豪宅开发商星河湾就深陷其中。

房企的选择

理智的房企有自己的账本和打算。

在远洋地产(远洋万和公馆远洋一方)的业绩会上,远洋地产执行总裁李明坦言,一二线城市产品在毛利率方面相比三四线城市会高出10个百分点。远洋下一步增加土地储备的一个重要原则,是要保证毛利率水平。

远洋的扩张目标,重点仍是一二线城市。李明认为,一二线城市,由于供求关系难以一时改变,价格会稳定增长,这是很难改变的现实。

远洋布局的另外一个依据是沿海沿江。在李明看来,有水的地方,往往是经济发展的基本条件。

龙湖目前已进入19个城市。龙湖管理层强调,聚焦刚需和首次改善仍然是其主要目标。此外,龙湖还看好东部的省会城市以及一些副省级城市,以及中部的省会城市。龙湖首席执行官邵明晓给出的理由是:这些城市产业结构相对合理;属于人口净流入,对周边有很强的吸附力;相对比较宜居,这样的一些特征和禀赋都是我们要选择考虑进入的因素。

兰德咨询总裁宋延庆认为, 中央所倡导的城镇化是中长期战略,开发商则追求短期业绩。这几年,房企更重视区域和城市深耕,一个城市布局多个项目。企业意识到,现今已经没有钱多人傻的城市,与其进入新城市,管理难度、费用加大,还不如深耕。

洲联集团o五合智库的研究报告认为,在人口红利逐渐消失的背景下,必须通过提高劳动生产率实现 二次红利 ,避免 土地城市化 远快于 人口城市化 。

(21世纪经济报道)

(编辑:地产福建网综合)

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